私募5亿美元难补400亿缺口 恒大或成下一个顺驰

　私募5亿美元 难补400亿缺口

　　恒大：下一个顺驰？

　　“疯狂扩张、上市受挫，圈地成累赘，资金链紧绷，许家印和孙宏斌的手法何其相似，恒大地产会不会成为下一个顺驰。”4月2日，一位广州房地产商高管这样质疑恒大地产集团（下称“恒大地产”）董事长许家印目前的境遇。

　　《华夏时报》记者获悉，为缓解债务危机，恒大地产在上市折戟后，重新拟定私募计划。预计私募金额最高为5亿美元（约39亿港元），但亦有人士表示，此次私募对于恒大地产来说是杯水车薪。事实上，恒大地产的资金缺口达400多亿元。

　　股权私募5亿美元

　　据了解，恒大地产以增发新股方式定向发售给国内外机构投资者5亿美元，如果此次私募成功，机构投资者占恒大地产股权比重将进一步增大。

　　但恒大地产中层以上高管对此事的态度都是讳莫如深，记者亦不知具体股份定价及稀释后各方的股权分配比例。

　　“有关私募这一块真的不清楚，一向是老板亲自操刀的。”4月2日下午，恒大地产一位高层在电话里向记者连说了三个“不清楚”。

　　据恒大地产一位内部消息人员对记者透露，恒大地产董事长许家印一向低调，但在公司战略决策上是一个独断的人，公司有关财务、上市融资等决策都是他一个人说了算，所以其他几个副总裁不太了解情况也并非借口。

　　“私募价格一般比公开发售价格要低很多，收益也大，更易吸引机构投资者。但现在的问题是：过多的私募会稀释恒大地产的股权结构，如果资金链一旦断裂，被外资PE收购，则前景堪忧。”熟悉恒大地产的深圳盛富国际资本公司CEO黄立冲对记者表示。

　　机构投资者遭捆绑

　　记者了解到，瑞信、高盛及美林将负责这次配股私募计划，它们同时也是恒大地产上市保荐人，并计划未来数星期内为配售的股份定价。

　　这已经是恒大地产的二次私募，而此前恒大地产分别有4亿美元和4.3亿美元的境外融资有美林、瑞信的参与。

　　2006年11月，恒大地产与德意志银行、美林及淡马锡签订协议，以三分之一股权作押，3家机构投资者出价4亿美元认购恒大8亿股可换股优先股。

　　2007年8月，通过另一上市保荐人瑞信担保，恒大地产再次筹得4.3亿美元境外贷款及2000万美元境内贷款。

　　2007年9月，恒大地产通过抵押恒大御景半岛项目，再次向美林贷得1.3亿美元，用于购买土地。

　　按计划，恒大地产上市后，将以许诺的高额融资收益回报机构投资者，并偿还结构担保贷款。

　　按恒大地产与机构投资者签订的协议，若能在2008年6月6日前完成上市，其回报将不少于股票发行总价值的40％；若至2009年方完成上市，承诺回报则增至不少于70％。

　　“美林、高盛、瑞信与恒大地产达成了捆绑式的合作，恒大地产的上市，决定了多方利益的一致，所以也得到了相关投资银行的全力推动。”一位知情人士介绍。

　　有业内观察家指出，恒大地产在准备上市前的一轮私募，很多机构投资者已经投入大量资金，原本预计恒大地产上市后便可解套退出。但恒大地产的上市未果，使得这些机构投资者必须面临一个选择：是继续为恒大输血以搏未来上市的可能性？还是放弃输血任由恒大自生自灭？

　　“实际上，在其上市遇阻的情况下，机构投资者无法抽身，只能以私募的方式，帮助其继续融资完成上市后的套现。”一位业内分析人士说，“恒大地产与机构投资者已经是一根绳上的两只蚂蚱。”

　　资产负债率超95%

　　上市遇挫，恒大地产亟须面临一系列负债问题。据其招股书财务报表显示，至2008年1月，因频繁收购土地，恒大地产未偿还银行及其他借款总额已达111.334亿元。此债务尚不包含恒大地产向机构投资者近10亿美元的借贷，及其拖欠的土地出让金。

　　截至2007年9月30日，恒大地产总资产约为148亿港元，总负债已高达140.67亿港元，资产负债率超过95％。流动资产项目中，其应收款项约达51亿港元，占总资产超过三分之一。截至去年底，恒大地产的现金及现金等值物只有11.53亿元，资金链明显绷紧。

　　其招股书中也明确表示，恒大地产上市后的融资53.6%用于支付未付土地出让金及现时项目资金，23.1%用于收购额外土地储备，9.1%用于部分偿还瑞信借取结构担保贷款。

　　数据显示，2006年，恒大地产土地储备仅为不足600万平米。为扩大上市融资规模，恒大地产通过银行贷款及多渠道融资，迅速扩大土地储备。2007年一年间，恒大地产土地储备膨胀近8倍，达到4580万平米。

　　“根据宏观调控对房地产企业不得囤地的要求，这些土地储备至少要以每年800万平米的速度进行开发。以2500元/平米的建筑成本算，恒大地产每年的建设成本就约达200亿元。”一位分析人员表示。

　　而国信证券经济研究所地产分析师方焱也表示，去年一年，恒大地产举债拿地，地价就已经是100多亿元了，加上建筑成本200亿元及此前111亿元的借款，负债达到了400多亿元，但去年回笼资金不到50亿元，这笔账怎么算都是风险巨大。